经济新常态对房地产价格的影响分析

发布日期:2022-04-18 09:02:45


  我国经济逐渐步入“新常态”,自2012年起,经济新常态的特征越来越明显。新常态是中央对我国经济发展进入新阶段的重要战略判断,它是党和政府制定发展战略和采取各项政策措施的客观依据。新常态是就中国经济的全局而言的,它适用于经济领域的各部门、各行业,但各行各业的具体情况又有所不同,不能简单地照抄照搬。房地产业是我国改革开放以来形成和发展起来的新兴产业,又是国民经济中支柱产业性质的重要产业,要研究其新常态下的新特点,并以此为据,采取适当政策措施,主动适应新常态,引领新常态,最终目标是实现房地产市场的稳定发展从而促进宏观经济的稳定发展。


  我国杠杆率不断升高和房地产价格不断飙升成为经济发展中的两个突出特点,上世纪90年代初日本的房地产价格泡沫破裂和2008年美国的金融危机等事件已经给我们深刻警醒:若不对房地产价格这个重大风险源和制约因素加以重视,就有可能对经济增长产生重大威胁。本文以经济新常态下的经济发展所呈现的特征为研究背景,以房地产行业为视角分析和研究该条件下房地产价格的波动情况以及应采取的对策。


  1.1研究背景


  今年年初爆发于武汉的新冠疫情引发政府和十多亿国人密切关注。为避免人员流动造成疫情蔓延,2020年1月23日武汉及湖北地区多个城市“封城”,公交、地铁、火车等公共交通暂时关闭。新冠肺炎疫情及为阻断疫情蔓延的种种举措毫无疑问会对中国短期经济带来不可忽视的冲击,尤其对我国房地产行业的打击更是毁灭性的。


  图1:新冠疫情对我国房地产行业所产生的影响


  数据来源:国家统计局


  如图所示,我国房地产行业投资累计值由疫情前的(2019年12月)132194.26亿元下降到了10115.42亿元(2020年2月),三月才有所回升。窥一斑而见全豹,处一隅而知全局,新冠疫情对我国房地产行业的打击,甚至不亚于2008年金融危机。


  近期,我国经济增速出现较大回落,经济增长由高速向中高速过度,同时,结构矛盾日渐突出,拉动经济增长的新旧动能转换也处于困难时期。我国经济逐渐步入“新常态”,在去产能、去库存、去杠杆的产业结构升级过程中,随着刚性兑付的打破,经济体系累积了大量信用风险。在我国,银行是重要的金融中介,是企业主要外部融资渠道,其信贷功能的发挥和宏观经济政策信贷传导渠道的畅通对实体经济平稳发展有着重要影响。


  面对经济新常态,宏观政策的导向将何去何从?兼具科学性与艺术学的宏观经济调控政策如何精准发力、稳中求进,为我国经济平稳运行保驾护航?这些都是学术理论界和政策当局所热切关注和亟待解决的问题,因此研究经济新常态下房地产行业应采取的对策是十分关键的。


  1.2研究意义


  我国房地产业是国民经济的支柱产业,在经济新常态下,我国房地产业发展状况在融资环境、国家宏观政策、市场供求关系三个方面有了新的变化。在我国的经济发展速度转变为中高速发展这一阶段中,经济的发展更加重视质量和效率的提高,不再简单的以发行银行信贷、拍卖土地、做开发和开展销售的方式发展。平稳性、高效率和高质量这三个基本原则是国家对房地产市场进行调控所需要遵循的。我国部分地区房价快速增长使得房地产泡沫不断增大,这在一定程度上使国民经济发展过程中所面临的发展风险变大。从2013年开始,我国基本保持着对房地产市场的限购政策,同时也增大对房地产市场信贷领域内的稳健紧缩政策,将第二套房的首付比例提高,在保障住房建设方面加强力度。纵使处在经济下行的压力中,国家仍然在一些地区采取限购政策,区分对待不同地区,调控政策因地制宜。这些举措是为了促进房地产市场平稳、有序、健康的发展。


  观测房地产市场的供求情况后,我国的经济发展进入新的时期新的阶段,经济发展的速度减缓,城镇化的发展也达到了一定的阶段,新增的住房需求同时有所减缓,这些都使得住房消费需求减缓。我国房地产市场在经历过二十多年快速的发展后,房地产企业不断扩大商品房市场的供给规模与房地产市场的刚性需求两者之间越来越不匹配,供给过剩,房地产市场进入去库存的消化期不可避免。


  结合以上的陈述,房地产市场的发展在经济新常态下,发展压力大,产业风险也较高,如何使我国的房地产业平稳、高效和高质量发展是在经济新常态下房地产市场发展所要考虑的。

经济新常态对房地产价格的影响分析(图1)

  1.3文献综述


  中国房地产业的研究比国外起步要晚,相关的理论体系也不够完整,但是近年来房地产业的蓬勃发展已引起越来越多的关注,相关的研究也层出不穷。


  孙璐(2010)认为土地资源不可再生,在城市人口不断增加规模不断扩大的情况下,土地总量是有限的:根据市场供求规律,土地供给小于需求必然会提升土地价格,从而导致房地产开发成本上升,使房价不断攀升。


  车欣薇、郭琨等(2011)在研究中发现房地产价格的攀升提高了银行信贷的供给量,同时银行信贷的增多又会反过来促进房地产价格的提高,两者间存在正反馈的作用机制,无论是短期还是长期都存在着双向因果关系,认为房地产市场第一章绪论5的发展和经济增长之间也存在类似的作用机制。


  黄树青,王婷婷,吴敬(2012)认为房地产具有消费品与资本品双重属性,其价格波动与普通商品价格水平和金融资产价格都存在紧密联系,现房价对于总需求具有重要影响,并且住房价格波动与未来消费价格膨胀之间具有高度的正相关性房地产价格抵御通货膨胀的能力是反映通货膨胀影响房地产价格的重要标志°。


  骆欢(2012)认为中国的房地产市场一直都在非均衡状态中,房地产市场供过于求即供给的增长高于需求的增长;市场经济的法则是当商品供过于求时价格会下跌,但是中国房地产市场却与之相悖,虽然供过于求但是价格持续上涨:造成这样的局面一是因为消费者乐观消费预期不足,二是因为开发商乐观供给预期过度。张金清,吴有红(2013)研究了外资流动对房地产价格的一般影响机制,着重探讨了在不同发展期间房地产市场与外资流动之间的关系,以及外资流动对房地产价格在不同期间的差异化影响。研究表明:政府在对房地产市场不同阶段的外资流向的引导上,能够动用的工具有财政、货币和产业政策等,在短期内的重点是需求环节的外资流向,而中长期的重点是供需平衡。


  第2章经济新常态的特征


  2.1.1GDP总值整体不断上升


  新千年以后,我国经济呈现良好发展势头,发展速度惊人,但2008年美国金融危机以后,经济增长速度出现下滑,在201l年至2012年间,下降到7%左右,


  图2我国GDP与GDP增长率


  数据来源:国家统计局


  经济开始进入新阶段,由高速变为中高速,整体经济环境发生重大变化,经济结构进入深度调整期,因此相关宏观政策也需要做出相关调整,以适应新变化。


  从GDP总值图可以看出,我国GDP整体上是呈现上升趋势的,说明我国经济仍在不断发展,经济的整体环境需要与政策调控相配合,经济发展水平的不断提高对调控的要求也相应会更高。


  2.2经济增长速度由高速转变为中高速


  从GDP的增速图我们可以明显看出我国经济收到了美国爆发金融危机的影响,增长速度出现巨大跳水,下降到2009年初的6.4%。金融危机引发全球经济疲软的同时也导致了我国出现了经济大滑坡,而我国经济的主要增长动力依靠出口的拉动,因此国外需求的锐减导致我国经济受挫。面对金融危机对经济的重创,政府推出了4万亿的刺激计划,所以从2009年开始,经济增长速度开始回升,突破了10%,但好景不长,在2011年又再次下降10%一下,到年底更是达到了8.8%,从此,经济增长速度不断下滑,2015年以后基本稳在7%左右,至2018年6月是6.7%,而究其根本,是我国自改革开放以来依靠廉价劳动力发展低端的资源消耗型产业的增长路径不能持续,主要依靠出口和投资拉动的增长方式需要转变,我国进入了经济发展的新时期。


  随着我国经济步入新常态,2011年之后,国内生产总值的增长率由过去的10%以上下降到7%左右,此后经济进入了中高速的发展阶段。在经济增长速度下降的同时,高杠杆与资产价格泡沫的风险也在累计,对如何更好防范风险提出了更大挑战。同样的政策操作在一个时期中可能产生很好的作用效果,而在另一时期的效果可能却不尽如人意。此外,在去杠杆与防范房地产价格泡沫的过程中,相同的政策在新常态发展阶段的不同时期可能会产生截然不同的效果。因此,我们需要对经济新常态中的房地产行业进行研究,为政府在制定政策中提供方向与侧重点。


  第3章经济新常态对房地产行业的影响


  3.1经济新常态对房地产行业的直接影响


  资产是一种提供经济效益的资源,而其价格就是货币化的表现。作为我国资产中最重要组成部分的房地产,从下图我们可以看出,我国房价总体上呈现螺旋上升趋势,虽然有波动,但是上升趋势还是很明显的。房价从2008年初的4000元/平方米左右上涨到2018年6月的8762.18元/平方米,10多年间翻了一番还要多一点,全国均价尚且如此,可见房价之高,增长之快。因此房地产泡沫风险问题不容忽视。


  图3我国商品房平均销售价格


  数据来源:国家统计局


  经济进入新常态以后出现了经济增长速度放缓和出口拉动作用减弱等特点,同时产业转型和结构调整仍然还在进行,为了稳定经济增长,我国加大了投资,导致杠杆率进一步提高,这意味着潜在的金融风险,这不仅增加了我国的债务规模,而且加剧了银行体系的脆弱性。它影响了整体金融稳定,并对经济转型产生了阻力。因此,即使去杠杆是一个既漫长又困难重重的过程,我们也必须去解决它。只有解决了去杠杆问题,才能为我国的供给侧改革提供一个稳定的金融大环境。


  当下,我国房地产价格上涨速度过快是我国防范资产价格泡沫风险尤其需要关注的部分。2008年的美国金融危机也使各国央行更加意识到货币政策对资产价格的影响,各国也在探索如何更好地控制风险,从而防止危机再次发生


  房地产是我国资产中重要的组成部分,房地产兼具投资功能的同时更是非常重要的消费品。房地产的价格波动关系到民生。一方面要素价格的变动会传导到房地产,同时房价的变动更是经济的重要影响因素,所以调控房价既关乎一个经济部门也影响整体经济。另一方面,在国内物价上涨对大多数消费者生活成本造成巨大压力的今天,经济放缓必然影响收入水平。高房价不仅影响到内需的拉动也加剧了家庭的经济脆弱性。因此无论是房地产企业由于对资金需求量大而依赖信贷还是由于购房者购买力约束而产生的按揭贷款都和货币政策分不开。在经济新常态下,政府需要高度重视房地产行业高杠杆和高房价问题,防范房地产价格泡沫破灭的风险,避免给金融稳定造成重大冲击进而影响到整个国民经济的健康发展。房地产市场是经济结构中的重要组成部分,并且很大程度上影响到整体金融的稳定性,为了防止在经济下行压力下房地产市场泡沫出现概率的提高,同时基于房地产市场泡沫一旦破裂将会产生的破坏性极大这样的事实,货币政策在关注物价等基本目标的前提下更应高度重视在房价的调控中所能发挥的作用。我国资本市场的发展使资产价格对整体经济的影响更大。在深化经济建设、加快市场营销的同时,要把重点放在决策上。要高度重视房地产开发,了解房地产价格与金融稳定的关系,防止房地产价格基调不变,以防因房地产泡沫破裂所导致的金融危机。


  在经济新常态的背景下,经济放缓、金融风险不断积累的当下,为了防范杠杆和资产价格可能存在的泡沫问题而制定的政策显得尤为重要,而这需要在正确研究和分析了新形势下针对具体情况到底使用何种工具以及如何操作能更好的实现目标的实际情况才能做出正确的决策。因此,在经济新常态的背景下,我们研究房地产行业不仅是为了防范金融风险,也是为了整体经济情况的稳定以及去杠杆和防范房地产价格泡沫。


  3.2经济新常态对房地产行业的间接影响


  银行业作为实体经济发展过程中重要的金融中介,其信贷资源配置决策影响着整个国家经济的发展和改革进程,中央银行货币政策的执行效果在我国经济陷入新常态的当下,将面临巨大的挑战。


  社会融资是实体经济发展的命脉,银行贷款是社会融资的重要组成部分。从2013年到2018年社会融资规模分别为173,168亿元、164,133亿元、154,062亿元、178,023亿元、190,056亿元和199,835亿元人民币贷款分别为88,916亿元、97,813亿元、l12,693亿元、124,371亿元、135,471亿元和142,874亿元,占当年总社会融资规模的51.35%、59.59%、73.15%、69.86%。65.43%和71.5%。


  人民币贷款规模占总社会融资规模比例一直保持在50%以上,并且这一比例呈上升趋势,2015年这一比例一度超过70%。社会融资规模反映了实体经济通过直接和间接渠道在金融市场获得的融资,从以上数据可看出,人民币贷款是社会融资规模的重要组成部分,它成为支撑实体经济发展重要因素。


  从2013年到2018年,人民币贷款同比分别增长了8.4%、10.0%、15.2%、10.4%、11.6%和12.3%,工业企业对GDP的贡献率分别为39.8%、38.3%、34.3%、33.3%、30.1%和29.4%,贡献率逐年降低。


  通过以上数据不难看出,一方面人民币贷款增速稳步上升,另一方面工业对经济增长做出的贡献不断降低,那么,新增银行信贷资源都流向了哪里呢?


  从2013年底到2018年底,银行业境内贷款总额分别为750,433.1亿元、849,480.2亿元、966,625.4亿元、1,088,020.8亿元、1,153,164.2亿元和1,204,572.6亿元,中长期消费性贷款分别为l03,182.0亿元、121,189.0亿元、148,532.4亿元、201,178.3亿元、264,843.1亿元和321,348.2亿元,中长期消费贷款占境内银行贷款总额的比例为13.75%、14.27%、15.37%、18.49%、20.1%和23.4%。


  基于以上推理,居民个人住房抵押贷款在银行境内贷款总额中的比例约为以上比例,并且该比例每年都在至少以0.5%的速度增长,且增长速度正在不断上升,居民住房抵押贷款规模不断上涨,这说明银行对居民住房抵押贷款业务支持力度在增加。银行发放居民个人住房抵押贷款解决了居民购房资金不足问题,加之我国居民储蓄率和居民信用水平都相对较高,居民住房抵押贷款属于违约风险较低的一类贷款。与此同时,经济不景气伴随着企业利润下滑,企业贷款风险加大,商业银行在这样的大背景下倾向发展居民个人住房抵押贷款业务。


  2013年到2018年,房地产开发企业国内贷款规模分别为19,672.7亿元、21,242.6亿元、20,214.4亿元、21,512.4亿元、21,876.3亿元和22,348.6亿元占银行境内非金融公司贷款总额的3.79%、3.64%、3.00%、2.96%、3.12%和3.20%。


  房地产开发企业获得的贷款规模越来越大,其规模在非金融企业贷款总额中占比稳定在3%左右。从银行贷款规模角度来看,房地产开发企业在非金融机构企业中占有重要地位。


  另一方面,本节从房地产企业的资金来源分析。2013年到2018年,房地产开发投资实际到位资金分别为122,122.5亿元、121,991.5亿元、125,203.1亿元、144,214.1亿元、154,638亿元和168,943亿元,房地产开发企业国内贷款规模占到房地产开发企业直接资金来源的16.11%、17.41%、l6.15%、14.92%、15.71%和18.23%,占比稳定在10%以上。房地产开发中个人按揭贷款分别为14,033.3亿元、13,665.5亿元、16,661.7亿元、24,402.9亿元、32,912.3亿元和40,573.6亿元,个人按揭贷款占房地产开发资金来源的比例为11.49%、11.20%、13.31%、16.92%、17.42%和19.23%。


  分析房地产开发企业的资金来源我们可以得知,银行贷款和居民住房抵押贷款共占房地产开发企业资金来源的27.60%、28.61%、29.46%、31.84%、33.56%和35.42%,房地产开发企业中接近30%的资金来源于银行贷款,这一比例逐年上升。个人按揭住房抵押贷款只是住房抵押贷款的其中一部分,以按揭贷款等其他贷款形式间接流向房地产企业的规模要更大,这意味着银行贷款直接或间接地为房地产业提供了远超过30%的资金。


  在一般情况下,房价走势与经济形势相关联,当经济形势走强,居民预期收入增加,居民购房能力和购房意愿增加,购置房产需求的增加推高了房产价格,资产价格持续走高进一步拉动消费水平,在这个正反馈循环中,收入推动资产价格,拉动消费,促进经济发展。但是,当前中国经济并非处于良性循环,主要是靠投资拉动,其中基础设施建设和房地产是两大拉动主力。房地产吸引了来自商业银行的信贷资金,商业银行在信贷总规模约束下,会减少配置到其他行业的信贷资金,这对其他行业产生了明显的挤出效应,工业企业在有限的资金预算约束下无法开展创新性业务,甚至难以更换老旧设备来提高生产效率,因此,虽然房地产行业在拉动经济增长方面有所贡献,但其对宏观经济的真正影响却饱受争议。


  


  第4章新常态房地产行业应采取的应对策略


  4.1改善房地产行业供需结构


  经济新常态下,房地产行业在国民经济中的地位急剧上升,成为影响商业银行信贷资源配置的重要因素,防范房地产行业非理性发展、改善房地产行业供求结构有助于理顺商业银行信贷资源配置。需求方面,中央银行可通过调整基准利率影响商业银行居民住房抵押贷款利率,进一步影响居民住房需求;通过窗口指导商业银行调整贷款利率、改善房地产贷款审批流程等,督促商业银行做好房地产信贷资金需求端的一线控制工作;通过媒体渠道引导市场对房地产价格的预期,抑制房地产投机性需求。供给方面,中央银行可通过实施差异化、区域化的定向货币政策调控改善房地产供给结构,以商业银行为传导渠道,影响房地产企业及其上下游企业的融资成本,提升高端地产开发企业的融资成本,降低中低端地产开发融资成本,优化信贷资源供给结构。商业银行需合理把握信贷资金在各行业间的配置结构,防止房地产行业过度挤占其他行业的信贷资源,通过改善房地产行业供求结构实现商业银行信贷资源配置的优化。


  4.2增强房地产市场相关政策体系的系统性、稳健性和预期性


  房地产市场的稳定发展取决于房地产市场的长效机制,因此为了使房地产市场的长效机制健康平稳,就必须建立合理有效的政策体系。综合土地、住房保障、金融等因素并将这些因素有效组合利用的同时优化房地产相关政策体系。明确房地产市场的发展目的,更加重视政策的稳定性、可预期性和系统性,让金融、税收、土地及住房保障等一系列的调控房地产市场发展的政策工具在目标上相一致,使上述政策工具在发挥作用时相互叠加,防止政策相互抵消。在房地产市场发展的不同的周期阶段,正常体系需要根据周期特征进行调整。


  评估拟议政策对房地产市场及相关领域的影响机制和效果,并在预先评估的基础上,与房地产市场的发展目标进行比较,并介绍长期机制计划。同时,要注意部分地区房地产市场大波动造成的风险,抓好计划和政策准备金的处理,加强市场舆论引导,风险隔离和社会保障等支持工作。


  4.3关注房地产市场的泡沫风险,同时去库存


  我国房地产市场供给方面因为开发投资惯性的作用,库存量一直居高不下,虽然库存量一直在积累增加,我国房地产价格总体上呈现上升的状态。房地产市场的风险因为供需矛盾而存在,就房地产市场的现状而言,房地产市场的高库存和高价格是房地产泡沫的一种表现,有极大的可能性引发房地产泡沫风险,不利于房地产市场的稳定发展。该类型的房地产风险可以考虑使用住房首付和贷款利率反向调整的政策,如果降低贷款利率,房地产市场的购房政策可以在一定程度上上调首付比例,这样会在一定程度上防止消费者的短期支付能力由于利率变化提高或降低 ,防止利率政策的波动引发房地产泡沫风险。


  


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